常州房产律师-房产委托公证避税内幕揭密

房产委托公证避税内幕揭密：自005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税;一时间，房产投资客感受到了冰火两重天的变化。其实，上有政策，下有对策。为了规避税收，而又能顺利完成交易，关先生说他想到了房产委托公证。事实上，房产委托公证也在一段时间内成为投资客非常热衷的投资载体。
　　为了促进上海房地产市场健康发展，市有关部门近期出台了多项措施规范房市，其中非常重要的一项就是交易契税制度的改革。即便如此，在调查采访过程中，记者发现曾经的楼市投资客仍有多种方式对此进行规避，或者转移。正因为如此，房产委托公证作为基本的公证业务之一而陷入举步维艰的境地。
　政策震慑:2005年6月，为配合七部委政策精神，上海重拳出击，规定：自2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税;将购买超过2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续;将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　一时间，房产投资客感受到了冰火两重天的变化。正如记者的采访对象关先生所描述的那样：“那个时候，大家对于投资房产的信心一下子受到了打击，有一些人也因为缺乏变通被套了进去，一直将房屋持有到现在。”不过，关先生补充说：“其实，上有政策，下有对策。在研究过政策之后，我还是发现了一些操作的余地。” 　　变通手段:关先生说，其实税收的征收有个前提，那就是房屋产权的变更。如果能够避开这个环节，那么就自然不用缴税了。关先生认为，以赚取差价为目的的投资者，说白了也是中间方。但是与房产中介不同的是，房屋产权大都在此进行了转移。
　　为了规避税收，而又能顺利完成交易，关先生说他想到了房产委托公证。事实上，房产委托公证也在一段时间内成为投资客非常热衷的投资载体。在合法的前提下，利用房产委托公证，打一个漂亮的擦边球，关先生说它是短线房产投资的一个不错途径。在与卖方的交易中，如果关先生支付房款，付款比例双方可以协议商定，把房子的产权委托给关先生，他在找到了下一个买主后，直接把产权过户给下一个买主，而自己不参与产权变更，这样在自己手上流通的过程就不产生营业税。
　　关先生给记者举了个例子。如果先期购买一套住房，同时与卖家办理了房产委托公证，则他可以完全支配该套房产的产权，待找到买家便可以高价出手。在整个交易过程中，关先生没有参与产权变更，也就不产生买进和卖出的税费。只是支付了中介机构的佣金和委托公证费。算下来，成本价=楼价+购买佣金+卖出佣金+委托公证，而省掉一笔不小的税费。
　　难称万全:对于关先生所称的业内秘而不宣的操作方式，记者采访了上海市公证处的工作人员。该工作人员称，事实上，房产委托公证业务本身并不存在任何问题。 “但是，这两年出的事情太多了”，他表示，“虽然现在这项业务还在做，但已经非常谨慎，业务量已经出现明显萎缩”。
　　他认为，房产委托公证本身是很简单的法律关系，但是人为操作起来就变得非常麻烦。记者就部分人以房产委托公证为手段炒房事宜进行询问时，该工作人员表示，这种情况他在实际办理中确实遇到过，可是真正能通过此方式来完成交易的人少之又少。
　　该工作人员对记者说：“且不说现在我们对这方面业务的审批非常严格，单是投资者本身就要面临很大的风险。首先，投资者面临委托撤消的风险。另外，如果卖方的财务状况出现危机，那么法院在对他进行财务清偿时，投资者极有可能落个‘鸡飞蛋打’的下场。”