常州房产律师--娃娃房主有什么法律风险?

来源：常州律师服务网作者：戴雅静律师时间：2014-07-27

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一项完整的物权包括占有、使用、收益和处分四项权利。许多父母把自己的房屋登记成“娃娃房”，其实际目的并不是想把房屋赠与子女，而是基于其他目的。但是，房屋所有权登记作

为一个具体行政行为，具有公定力、推定力和公信力。从登记完成的那一刻起，登记权利人就是推定权利人，任何人或者机关都不得否定其效力。这意味着，不管父母的目的是什么，子女都

已经成为房屋的所有权人，虽然“娃娃房主”的父母可以基于对子女的监护权而对房屋占有、使用甚至收益，但其中最重要的一项权利却被“锁定”，那就是处分权。

　　处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，包括资产的转让、消费、出售、封存、处理等方面的权利。处分权是所有权的核心，是财产所有人最基本的权利。在

市场经济条件下，房屋的使用价值已经远远超过了“住”的范畴，比如权利人可以用房屋抵押贷款、可以出售转让等。如果处分权被锁定，房屋的这些功能会受到很大的限制。

　　“娃娃房主”作为“权利人”并不能真正行使某些“权利”。未成年人虽然具备申请房屋权属登记、处分房屋所有权的资格，但这并不意味着他们自己能实际处分自己名下的房屋，因为

未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。

　　“娃娃房主”的父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便自己也是共有权人，处分房屋时仍然会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，我国法律明确规定：“共同共有人以其共有财产

设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”虽然最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》又规定了“但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的

视为同意，抵押有效”，仍然不能解决“娃娃房”所遇到的问题，因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备民事行为能力。

　　那么，父母要处分“娃娃房”，唯一的“出路”就是以监护人的身份对其产权进行处分，但同样举步维艰。我国《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人

的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”这就明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须是“为被监护人的利益”。可如何判断监

护人“是否出于为未成年人利益考虑”一直以来都存在较大的争议，所以像新闻中濮阳张某的情况才会经常出现。